PRINCIPES DE PONDERATION

La Charte de l’expertise avec la contribution de la RICS, qui regroupe l’ensemble des métiers de l’immobilier, a harmonisé les différentes grilles de pondération.

La nouvelle grille a été élaborée par les représentants des principales branches d’activités liées au commerce, regroupant des professionnels des différents métiers :

- Utilisateurs/enseignes

- Bailleurs/investisseurs

- Experts immobiliers

- Administrateurs de biens

- Commercialisateurs

Cette grille de pondération qui figurera dans la 5^ème édition de la Charte de l’Expertise, est applicable à compter du 1^er juillet 2015.

La surface pondérée doit représenter la valeur relative des différentes parties du local loué.

La pondération est immobilière, elle est effectuée à partir des surfaces utiles privatives : surface des planchers des locaux couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, poteaux, gaines et trémies.

Les superficies ouvertes (cour, jardins…) sont pondérées lorsqu’elles sont privatives.

Concernant l’affectation des locaux, les coefficients doivent prendre en compte les autorisations contractuelles et administratives, mais pas les choix des locataires.

Les coefficients moyens doivent être adaptés en fonction de :

- l’altimétrie (déclivité),

- le volume (hauteur sous plafond),

- l’éclairement (fenêtres/verrières),

- la disproportion des surfaces entre les niveaux,

- des contraintes administratives d’utilisation du local dans le respect de la réglementation (accès issues de secours).

Boutique

Boutique

Les principes de pondération sont les suivants pour les boutiques dont la surface totale n’excède pas 600 m² :

rez-de-chaussée : divisé en zones tenant compte de l'importance de sa profondeur :

- la zone 1 : en façade sur 5 m de profondeur (soit entre 0 et 5 m de la vitrine) est retenue à l'unité; une zone d'angle calculée dans la limite d’un triangle isocèle de 5 m x 5 m est retenue entre 1,10 et 1,30 en fonction de l’effet vitrine

- la zone 2 sur une profondeur de 5 m (soit entre 5 et 10 m de la vitrine) : 0,80 ;

- la zone 3 sur une profondeur de 10 m (soit entre 10 et 20 m de la vitrine) : 0,40 à 0,60 ;

- la zone 4 pour le surplus au-delà de 20 m de la vitrine : entre 0,25 et 0,35 en fonction de la profondeur et de l’éclairement ;

- les annexes diverses : réserves, locaux sociaux et techniques : en fonction de l’emplacement : 0,10 à 0,40

- locaux sur cour : 0,15 à 0,20

mezzanines reliées

- aire de vente : 0,30 à 0,40 en fonction de la qualité de l’accès et de la hauteur sous plafond

1^er étage

- partie reliée :

aire de vente : 0,30 à 0,40, porté à 0,50 dans la bande des 5 mètres de profondeur s’il existe un effet vitrine double hauteur ;
annexes : 0,20

2^ème étage

- aire de vente reliée : 0,20 à 0,30

- annexes : 0,10 à 0,15

1^er sous-sol

- partie reliée : en fonction de la qualité de l’accès et de la hauteur sous plafond

- aire de vente : 0,30 à 0,40 ;

- annexes : 0,15 à 0,25

- partie non reliée : 0,10 à 0,15

2^ème sous-sol

- partie reliée : 0,10 à 0,15

- partie non reliée : 0,05

Pour les étages reliés dont la destination contractuelle est assimilable à du bureau (activités intellectuelles sans transfert de marchandises), l’habitation devant être valorisée séparément (art. R 145-4 du Code de Commerce) :

- accès uniquement depuis la boutique : les locaux sont inclus dans la pondération,

- accès également depuis les parties communes de l’immeuble : valorisation par comparaison avec des locations de bureaux du secteur en effectuant une majoration selon la qualité de l’accès depuis la boutique.

Grandes surfaces Commerciales

Grandes surfaces Commerciales

Les principes de pondération sont les suivants pour les locaux dont la surface totale est comprise entre 600 m² et 3 000 m² :

- au rez-de-chaussée :

* 1 l'aire de vente sans effectuer de zones,

* 0,20 à 0,30 les annexes

* 0 à 0,10 pour les locaux techniques

sur le terrain :

*0,30 pour les aires de vente couvertes

*0,20 pour les aires de vente découvertes

*0,10 pour les réserves découvertes

- aux 1^er étage et 1^er sous sol :

lorsqu’ils sont accessibles uniquement depuis le rez de chaussée :

* 0,40 pour l'aire de vente sans effectuer de zones, porté à 0,50 en cas d’éclairement naturel

* 0,10 à 0,20 les annexes

* 0 à 0,10 pour les locaux techniques

lorsqu’ils bénéficient d’un accès direct depuis l’extérieur (généralement un parking) avec un effet vitrine :

* 1 l'aire de vente sans effectuer de zones,

* 0,20 à 0,30 les annexes

lorsqu’ils bénéficient d’un accès direct depuis l’extérieur sans effet vitrine :

* 0,70 l'aire de vente sans effectuer de zones,

* 0,10 à 0,20 les annexes

- au 2^ème étage :

* 0,30 l'aire de vente sans effectuer de zones,

* 0,10 à 0,20 les annexes

* 0 à 0,10 pour les locaux techniques

- au 3^ème étage :

* 0,20 l'aire de vente sans effectuer de zones,

* 0,10 à 0,20 les annexes

* 0 à 0,10 pour les locaux techniques

- au 2^ème sous-sol : 0,10 à 0,20 en fonction de la qualité des liaisons

Locaux de périphérie et retails parks

Locaux de périphérie et retails parks

Les principes sont les suivants :

- au rez-de-chaussée :

* 1 l'aire de vente sans effectuer de zones,

* 0,20 les annexes

- aux 1^er étage :

* 0,50 pour l'aire de vente sans effectuer de zones

- en mezzanine structurelle :

* 0,40 pour l'aire de vente sans effectuer de zones

Centres commerciaux

Centres commerciaux

Les principes de pondération sont les suivants pour les centres commerciaux, galeries marchandes et zones de transit :

- au rez-de-chaussée : 1 sans effectuer de zones, quelle que soit l’affectation

- au 1^er étage :

accès direct depuis le mail : 1

accès par le seul magasin : 0,50

- mezzanine structurelle : 0,40

Ces coefficients sont appliqués à la surface GLA.