LOI PINEL
La loi n° 2014-626 du 18/06/2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, promulguée le 19/06/2014, dite loi Pinel, est applicable le 1er septembre 2014.
Cette loi restreint la liberté contractuelle, essentiellement au niveau des charges récupérables, créant ainsi une protection limitée du locataire. Elle concerne tous les baux conclus à compter du 1er septembre 2014.
Le décret d’application n° 2014 – 1317 du 3 novembre 2014 a listé les charges non récupérables, ce qui a un impact sur l’économie du bail. Il n’est plus possible pour les bailleurs de percevoir un revenu net. Ce décret est applicable à tous les baux commerciaux consentis ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (date de sa publication).
Les charges suivantes ne sont plus récupérables :
- grosses réparations de l’article 606 du code civil et honoraires liés à ces travaux ;
- vétusté : la quote part relevant de l’article 606 du code civil n’est plus récupérable ;
- conformité : la quote part relevant de l’article 606 du code civil n’est plus récupérable ;
- la contribution économique territoriale ;
- les honoraires de gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier : les charges, impôts, taxes, redevances et le coût relatif à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ;
Les principales modifications de la loi ayant un impact sur la valeur locative sont les suivantes :
Durée ferme des baux
Elle est interdite sauf pour :
- les baux d’une durée contractuelle supérieure à 9 années
- locaux monovalents
- bureaux
- locaux de stockage en Île de France
Durée contractuelle de 9 années obligatoire en cas de renouvellement.
Le déplafonnement devenait perpétuel dès lors que le bail prévoyait une durée contractuelle supérieure à 9 années en cas de renouvellement.
L’engagement du locataire pour un renouvellement d’une durée contractuelle supérieure à 9 années n’est plus possible. Il ne s’agit pas d’un changement fondamental de la loi Pinel, mais un alignement sur la jurisprudence de la cour de cassation (arrêt du 18 juin 2013).
MECANISME D’ENCADREMENT DES LOYERS : lors des renouvellements ou révisions
Plafonnement du déplafonnement : l’augmentation de loyer en cas de déplafonnement est limitée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Un loyer acquitté est-il un loyer quittancé ou réglé ? La rédaction soulève une incertitude juridique, laquelle n’est pas sans conséquences …
Le texte ne concerne que les augmentations de loyer, il n’y a pas de paliers en cas de diminution.
Toutes les boutiques sont concernées, quelque soit la durée contractuelle ou le motif de déplafonnement.
L’augmentation par paliers de 10% en cas de déplafonnement n’est pas applicable dans trois cas :
1/ la durée effective du bail est supérieure à 12 années
2/ le bail prévoit l’application de la valeur locative de marché en cas de renouvellement
3/ le bail prévoit l'application de la valeur locative en cas de renouvellement (c'est le plus souvent le cas dans les centres commerciaux lorsque le loyer est binaire), en dérogeant au principe du lissage. Si le bail prévoit l'application de la valeur locative sans précision, c'est celle du code de commerce qui s'applique.
Dans ce cas, sous réserve de l'interprétation de la jurisprudence, il faut une renonciation expresse à la règle du lissage pour qu'il ne s'applique pas.
Exclusion du palier de 10%
Le plafonnement du déplafonnement institué par la loi Pinel n’est pas applicable aux :
- terrains nus (article R 145-9 du code de commerce)
- locaux monovalents (articles R 145-10)
- bureaux (article R 145-11)
- boutiques dans lesquelles est exercé une activité assimilable à des bureaux : la question du plafonnement du déplafonnement ne semble pas applicable aux boutiques dans lesquelles est exercée une activité assimilable à du bureau (activités intellectuelles sans transfert de marchandises). Il s’agit des banques, agences de voyage, d’assurances …). La réponse sera donnée par la jurisprudence.
baux dérogatoires : leur durée est portée de 2 à 3 années, sans faculté de renouvellement (règle d’ordre public).
état des lieux : obligatoire à la prise d’effet et lors du renouvellement
garantie du cédant en cas de cession : limitée à 3 ans (cette règle n’est pas d’ordre public)
indices ILC et ILAT : obligatoires pour le calcul du loyer de révision en cas de plafonnement, de droit commun en cas de renouvellement.
L’indice ILC est applicable aux activités commerciales et artisanales, l’ILAT aux activités tertiaires.
L’indice ICC reste applicable en cours de bail pour l’indexation des loyers, s’agissant d’un mécanisme juridique distinct de celui du plafonnement et relevant du domaine contractuel.
inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail : obligatoire, un décret en Conseil d’Etat devant fixer les modalités d’application.
droit de préférence au profit du locataire : en cas de vente des murs
clauses contraires aux règles d’ordre public : elles ne sont plus « nulles » mais « réputées non écrites »