Le droit d’entrée ou droit au bail est une modalité de paiement du loyer. Sa réintégration au loyer pratiqué périodiquement permet de reconstituer la valeur locative de marché.

Le coefficient permettant de reconstituer la valeur locative de marché n’est pas financier, le commerçant n’effectuant pas un placement financier mais acquérant un emplacement commercial représentant un potentiel de chiffre d’affaires et de marge brute d’exploitation.

L'emplacement joue un rôle considérable, mais ce coefficient est lié aux seuls prix de marché. C’est un coefficient de commercialité.

Il existe pour les boutiques des locations nouvelles sans versement d’un droit d’entrée et un véritable marché des « droit au bail », avec de nombreuses cessions. L’analyse des cessions permet de trouver les coefficients qui permettent de reconstituer la valeur locative de marché. Appliquer un coefficient uniforme ne permet pas de retrouver la valeur locative de marché : celle qui est pratiquée pour les locations nouvelles sans versement d’un droit d’entrée.

L'observation du marché des cessions de droit au bail conduit actuellement aux coefficients suivants, déterminés en fonction du prix du marché : 

Pour les boutiques :

Pour les grandes surfaces (avec pondération base grande surface, sans zones) :

Le coefficient variant en fonction du prix du marché, plus le prix unitaire est élevé, plus celui-ci augmente.

Cela s’explique par le fait que plus le chiffre d’affaires augmente, plus la capacité contributive (appelée taux d’effort) est importante.

Le coefficient est lié à l’emplacement mais il doit prendre également en compte la destination contractuelle et l’époque de la valorisation. Seul le prix permet de prendre en considération tous ces éléments.

Les prix pratiqués (loyers) sont hétérogènes, mais les valeurs locatives de marché reconstituées sont homogènes lorsqu’on applique un coefficient de commercialité adapté.

Cela confirme que la méthode du différentiel de loyer pour calculer une valeur de droit au bail est adaptée d’un point de vue économique.

En appliquant la grille ci-dessus, les loyers reconstitués correspondent aux loyers de marché sans versement d’un droit d’entrée.