Immobilier d’entreprise
Valeurs locatives
Calcul de la valeur locative des bureaux, locaux d’activités ou entrepôts en opérant une comparaison entre les prix sur le marché et l’état du stock. Toute expertise comprend un certain nombre de services assurés par Colomer Expertises (étude de l’emplacement, analyse du bail, examen de l’urbanisme, estimation de la valeur locative…)
Immobilier d’entreprise
Valeurs locatives
Bureaux : approche par comparaison, avec examen de l’état du stock et des niveaux de prix demandés sur le marché pour les locaux disponibles.
Locaux d’activités, entrepôts et plateformes logistiques : approche par comparaison, avec examen de l’état du stock et des niveaux de prix demandés sur le marché pour les locaux disponibles.
Chaque expertise comprend :
- étude de l’emplacement,
- description des locaux,
- analyse du bail,
- examen de l’urbanisme,
- recherche d’éléments de comparaison,
- estimation de la valeur locative.
Etude de recevabilité :
en cours de bail : deux possibilités de modification du loyer à la hausse ou à la baisse
1/ art. L.145-38 : modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de la valeur locative de plus de 10%
2/ art. L 145-39 : variation du loyer de plus de 25%, mais uniquement en cas d’indexation automatique
en fin de bail : pas de condition de recevabilité pour diminuer le loyer, mais nécessité d’un motif dit de « déplafonnement » pour l’augmenter (sauf pour les bureaux qui relèvent de l’article R 145-11 du code de commerce, et sont déplafonnés automatiquement). Les motifs sont nombreux, mais soumis à l’interprétation des tribunaux. Il faut une modification, mais cela n’est pas suffisant, il faut qu’elle présente un caractère notable et favorable pour le commerce exercé.
Valeurs vénales de murs
Double approche : capitalisation du revenu et comparaison avec les ventes du secteur
- ventilation du prix entre le terrain et les constructions
- valorisation dans le cadre de baux à construction, emphytéotiques ou de crédits baux
L’urbanisme est systématiquement examiné afin de déterminer s’il existe un solde de constructibilité.
Indemnités d’éviction
Dans le cas de la perte ou du transfert du fonds de commerce, calcul des indemnités principales et annexes.
Immobilier d’entreprise
Indemnités d’éviction
Perte ou transfert du fonds de commerce
juridictions civiles
Hypothèse de la perte ou du transfert du fonds : calcul de l’indemnité principale et des indemnités annexes
Le préjudice est généralement constitué par le transfert du fonds de commerce.
Les principaux postes sont :
- perte éventuelle d’un loyer réduit (en cours de bail ou en cas de plafonnement)
- frais de négociation d’un nouvel acte locatif
- frais de déménagement
- frais de réinstallation
- frais de double loyer
- perte sur salaires
- frais de double loyer
- perte de clientèle
- surcoût d’exploitation
- trouble commercial
- frais de changement de siège social
Le locataire peut se maintenir dans les locaux tant qu’il n’y a pas d’accord avec le bailleur sur le montant de l’indemnité d’éviction, ou une décision de justice définitive fixant son montant.
Indemnités d’occupation
En fonction des critères du code de commerce, avec éventuellement un abattement pour occupation (pouvant varier en 0 et 30%).
Elle vient en déduction de l’indemnité d’éviction, le locataire continuant de payer le loyer pendant la procédure.
Indemnités d’expropriation
Calcul des frais de remploi, de la valeur des murs et du fonds de commerce.
Immobilier d’entreprise
Indemnités d’expropriation
juridictions d’expropriation : méthodologies spécifiques
Les quatre dates clés qui ont un impact sont :
- l’enquête préalable
- l’ordonnance
- la déclaration d’utilité publique
- le jugement (il fige la date pour le calcul du prix)
Les frais de remploi sont dus uniquement en cas de Déclaration d’Utilité Publique (DUP)
Murs : double approche : sol et constructions ou terrain intégré.
La méthode sol et constructions consiste à valoriser le terrain et les constructions séparément. Elle est avantageuse lorsque le terrain est peu construit.
L’autorité expropriante choisi le plus souvent la méthode la moins favorable pour l’exproprié.
L’expropriation peut entrainer une dépréciation du surplus (la partie conservée).
L’abattement pour occupation peut être contesté, il conduit à une sous évaluation des murs et n’a pas de fondement.
Fonds de commerce : calcul de l’indemnité principale et des indemnités accessoires
L’indemnité principale est constituée par la valeur du droit au bail ou du fonds de commerce.
Le droit au bail est calculé par la méthode du différentiel de loyer, ou par la différence entre la valeur vénale libre et louée.
La valeur du fonds de commerce est calculée en fonction du chiffre d’affaires.