Immobilier commercial

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Valeurs locatives

Boutiques et locaux commerciaux :

Il existe deux modes de détermination de la valeur locative :

• sur le marché, en fonction du potentiel de capacité contributive du locataire : chiffre d’affaires au m² réel d’aire de vente et marge brute d’exploitation.
• en fonction des critères de l’article L 145-33 du code de commerce : par comparaison, le principe étant que le locataire et le bailleur ne sont pas associés. La valeur locative est calculée à partir de prix (références), mais un prix n’est pas une valeur. Le prix est lié à un contexte, il peut présenter un caractère subjectif. La valeur est déterminée à partir des prix, mais elle doit être objective.

La valeur locative du code de commerce s’applique lors des révisions ou
renouvellements, mais il est possible d’y déroger.

La loi ne définit pas la valeur locative, mais ses critères.
Le marché ne définit pas la valeur locative, mais elle en résulte.
Le marché étant évolutif par nature et les charges et conditions des baux ayant un impact tant sur les valeurs locatives, de fonds de commerce que des murs, le recours à un spécialiste s’impose.

Chaque expertise comprend :

• étude de l’emplacement
• description des locaux
• analyse du bail
• recherche d’éléments de comparaison
• pondération des surfaces
• estimation de la valeur locative de marché et/ou du code de commerce,

Etude de recevabilité :
en cours de bail : deux possibilités de modification du loyer à la hausse ou à la baisse
1/ art. L.145-38 : modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de la valeur locative de plus de 10%
2/ art. L 145-39 : variation du loyer de plus de 25%, mais uniquement en cas d’indexation automatique

en fin de bail : pas de condition de recevabilité pour diminuer le loyer, mais nécessité d’un motif dit de « déplafonnement » pour l’augmenter. Les motifs sont nombreux, mais soumis à l’interprétation des tribunaux. Il faut une modification, mais cela n’est pas suffisant, il faut qu’elle présente un caractère notable et favorable pour le commerce exercé.

1/ motifs intrinsèques : modification :

• de l’assiette du bail ou des caractéristiques des locaux
• de la destination contractuelle
• des modalités de fixation du loyer

cette liste n’est pas exhaustive.

2/ motifs extrinsèques : modification des facteurs locaux de commercialité
Pour que l’évolution des facteurs locaux de commercialité soit notable, il faut qu’au cours du bail expiré, soient intervenues des modifications ayant entraîné l’apparition d’un flux de chalands complémentaire.
Cela implique de définir au préalable la zone de chalandise.
L’évolution des facteurs locaux de commercialité s’apprécie usuellement pour une boutique dans un rayon de 400 m.

Il convient d’adapter le diamètre du rayon en fonction :

• de l’attractivité de l’emplacement
• du commerce exercé

Le flux de chalands dans la zone de chalandise est triple :

• résidentiel
• bureaux
• touristique

Il s’apprécie quantitativement et/ou qualitativement, et par rapport au commerce exercé.

Cela implique de tenir compte de l’évolution de la concurrence, et de son impact sur l’activité exercée, lequel peut être neutre, positif ou négatif.
Le taux de transformation du flux de chalands en chiffre d’affaires varie en fonction de l’aptitude des exploitants.
L’évolution du flux de chalands s’apprécie en fonction des qualités propres du secteur par rapport au commerce exercé, abstraction faite de l’aptitude des exploitants.
Il faut que les modifications aient entrainé une évolution de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée.
Cela implique d’examiner les modifications intervenues, tant favorables que défavorables afin que l’appréciation soit globale, puis l’évolution éventuelle de la concurrence et son impact par rapport au commerce exercé.

Locaux monovalents :

méthodes spécifiques en fonction des usages.

Hôtels et résidences hôtelières ou de tourisme : approche par la méthode hôtelière, en adaptant le taux de recette en fonction de l’imputabilité des travaux de conformité (bailleur ou locataire), approche GOP.

Cinémas : approche par le taux de recettes (billeterie et annexes).

Théâtres, salles de spectacles : approche au fauteuil et par la jauge.

Garages : approche métrique.

Cliniques : approche en fonction du nombre d’actes réalisables depuis la réforme « T 2 A », sauf pour les activités de psychiatrie.

Maisons de retraite : approche au lit, en intégrant les recettes annexes et les subventions dépendance (GIR).

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Droit au bail

Calcul par capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer avec un coefficient de commercialité. Pour une valorisation en cours de bail, il convient de tenir compte des possibilités de modification du loyer, à la hausse ou à la baisse, en cours ou en fin de bail.

Il s’agit de calculer la différence sur un an entre la valeur locative de marché et le loyer. Le montant ainsi obtenu, appelé économie de loyer, fait ensuite l’objet d’une capitalisation.

Si le loyer correspond à la valeur locative de marché, il n’existe pas de valeur de droit au bail.

La valeur locative de marché, c’est la valeur locative :

• pour une location nouvelle sans versement d’un droit d’entrée,
• pour le commerce le plus adapté à l’emplacement : celui qui générera le chiffre d’affaires le plus élevé au m² d’aire de vente avec la marge brute d’exploitation la plus importante.

Mais doit-on capitaliser l’économie de loyer actuelle ou future ?
Trois problèmes peuvent se poser :

• la déspécialisation si le commerce n’est pas adapté,
• le déplafonnement en cours de bail pour un motif indépendant de la cession,
• le déplafonnement en fin de bail dans le cas où le commerce est adapté.

Les conséquences du déplafonnement ne sont pas les mêmes selon que le loyer en vigueur :

• excède la valeur locative dite judiciaire,
• lui correspond,
• est inférieur.

Le déplafonnement du loyer n’entraîne pas la disparition de la valeur du droit au bail dans les beaux emplacements en raison de l’écart entre les prix de marché et les prix fixés judiciairement.

Le droit au bail se scinde en deux parties en cas de modification prévisible du loyer :

• 1ère partie incompressible : naissant de la différence entre la valeur locative de marché et celle du code de commerce, sur laquelle on applique un coefficient de commercialité ;
  
  
• 2ème partie compressible : naissant de la différence entre la valeur locative du code de commerce et le loyer, sur laquelle on applique un coefficient financier en intégrant la durée du bail restant à courir.

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Fonds de commerce

Double approche : rentabilité et chiffre d’affaires

Les éléments constitutifs du fonds de commerce sont :

• le droit au bail,
• la clientèle,
• la valeur résiduelle du matériel et des agencements.

Ces deux derniers postes ont une valeur relative, ils ne peuvent être valorisés que par rapport à la rentabilité de l’exploitation.

Si le loyer est inférieur à la valeur locative de marché, cela génère une valeur de droit au bail et implique de rechercher la rentabilité provenant de l’exploitation en décomposant l’EBE (Excédent Brut d'Exploitation).

L’approche par la rentabilité est économique : elle consiste à rechercher son origine. La rentabilité du bail est capitalisée à un coefficient plus élevé que celle de l’exploitation.

Le résultat n’est pas l’addition du droit au bail et du fonds de commerce, mais la valorisation du fonds par décomposition de l’EBE en fonction de son origine : le bail ou l’exploitation.

L’approche par la rentabilité est privilégiée par les acquéreurs, sauf lorsqu’il s’agit d’enseignes qui cherchent à acquérir des parts de marché. Mais dans ce cas les fourchettes des Traités sont systématiquement dépassées.

La valorisation par le chiffre d’affaires (barèmes des Traités) est plus empirique que l’approche par la rentabilité. Elle donne une image normative mais plus approximative de la valeur du fonds de commerce.

Les Traités répertorient les cessions entre commerçants indépendants.

Les pourcentages sont dépassés dans les beaux emplacements lorsqu’il existe une valeur élevée de droit au bail, ou pour les enseignes nationales dont la marge brute d’exploitation est plus élevée que celle des commerçants indépendants.

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Indemnités d’éviction

Perte ou transfert du fonds de commerce

juridictions civiles
Hypothèse de la perte ou du transfert du fonds : calcul de l’indemnité principale et des indemnités annexes
Le préjudice est constitué par la perte du fonds de commerce, sauf si le bailleur démontre que le préjudice est moindre, en cas de transfert possible du fonds sans perte importante de clientèle.

Le coût du transfert ne peut excéder la valeur du fonds de commerce.

En cas de perte du fonds de commerce, les principaux postes sont :

• perte du fonds ou du droit au bail
• frais de remploi
• frais de réinstallation (uniquement pour les spécificités)
• perte sur stock
• trouble commercial
• remboursement des frais de licenciement du personnel (sur justificatifs)

Le locataire peut se maintenir dans les locaux tant qu’il n’y a pas d’accord avec le bailleur sur le montant de l’indemnité d’éviction, ou une décision de justice définitive fixant son montant.

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Indemnités d’expropriation

Juridictions d’expropriation : méthodologies spécifiques

Les quatre dates clés qui ont un impact sont :

• l’enquête préalable
• l’ordonnance
• la déclaration d’utilité publique
• le jugement (il fige la date pour le calcul du prix)

Les frais de remploi sont dus uniquement en cas de Déclaration d’Utilité Publique (DUP)

Murs : double approche : sol et constructions ou terrain intégré.
La méthode sol et constructions consiste à valoriser le terrain et les constructions séparément. Elle est avantageuse lorsque le terrain est peu construit.
L’autorité expropriante choisi le plus souvent la méthode la moins favorable pour l’exproprié.
L’expropriation peut entrainer une dépréciation du surplus (la partie conservée).
L’abattement pour occupation peut être contesté, il conduit à une sous évaluation des murs et n’a pas de fondement.

Fonds de commerce : calcul de l’indemnité principale et des indemnités accessoires
L’indemnité principale est constituée par la valeur du droit au bail ou du fonds de commerce.

Le droit au bail est calculé par la méthode du différentiel de loyer, ou par la différence entre la valeur vénale libre et louée.

La valeur du fonds de commerce est calculée en fonction du chiffre d’affaires.